結論｜練馬区で囲い込みを避けるには「専任媒介での透明化」と「REINS登録7日以内＋公開確認の徹底」が必須で、これにより内覧機会を約1.5〜2倍に増やせます。
囲い込みは「情報非公開」で起こる
公開範囲の狭さが機会損失を生みます。
囲い込みとは、売却情報を他社に十分に公開せず、問い合わせや内覧機会を制限する行為です。
結果として売却機会の減少＝価格下落リスクにつながります。
■ 主な影響
・内覧数減少
・売却期間長期化（1〜2ヶ月以上）
・価格交渉の増加
👉重要
「公開不足」
囲い込みを防ぐ基本は「媒介契約の選択」
契約形態で透明性が変わります。
■ 媒介契約の違い
| 種類 | 他社依頼 | 自己発見 | REINS登録 |
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | 任意 |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 7日以内義務 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 5日以内義務 |
👉重要
「専任がバランス良」
REINS登録の確認が最重要
登録状況で公開範囲が分かります。
REINS（レインズ）は不動産会社間の情報共有システムです。
ここに登録されることで、全国の不動産会社が物件を紹介できるようになります。
■ 確認ポイント
・登録日（契約後7日以内）
・ステータス（公開中か）
・図面の有無
👉重要
「登録確認」
広告掲載状況のチェック
露出の広さが囲い込み防止になります。
■ 確認項目
・SUUMO掲載の有無
・アットホーム掲載の有無
・写真・情報量
■ 目安
・ポータル複数掲載が理想
👉重要
「露出最大化」
内覧機会の確保が最重要
囲い込みは内覧減少で判断できます。
■ 判断基準
・問い合わせが少ない
・内覧が極端に少ない（5件未満）
・他社からの紹介がない
👉重要
「内覧数チェック」
仲介会社とのコミュニケーション
情報共有で透明性を確保します。
■ 確認事項
・問い合わせ件数
・内覧件数
・他社からの反響
■ 頻度
・週1回以上
👉重要
「定期確認」
練馬区の市場特性
囲い込みリスクが顕在化しやすい環境です。
■ 特徴
・物件数が多い
・競合が多い
・比較検討が活発
👉重要
「競争環境」
実例（練馬区）
対策の有無で結果が変わります。
■ 事例①（対策あり）
・専任媒介＋REINS公開
・ポータル複数掲載
・内覧数：12件
・成約：1ヶ月
■ 事例②（対策なし）
・掲載制限あり
・内覧数：4件
・成約：3ヶ月
■ 差
・内覧数：約3倍
・期間：約2ヶ月短縮
👉共通点
「公開範囲」
※実際の成約事例に基づく傾向
よくある失敗
知らないうちに機会損失が発生します。
■ 失敗例
・REINS未確認
・広告掲載不足
・報告を受けない
👉重要
「確認不足」
囲い込みを防ぐ具体策
行動で防ぐことが重要です。
■ 実践方法
・専任媒介契約を選択
・REINS登録証明書を確認
・ポータル掲載をチェック
・内覧数を把握
👉重要
「可視化」
専門家コメント
宅地建物取引士 森谷 雄一郎
「囲い込みを防ぐには“見える化”が重要です。練馬区のように競合が多いエリアでは、情報公開の広さがそのまま売却結果に直結します。REINS登録と広告掲載の確認を徹底することで、機会損失を防げます。」
FAQ（よくある質問）
Q1. 囲い込みとは何ですか？
A. 売却物件の情報を他の不動産会社に十分に公開せず、自社のみで取引を進めようとする行為です。結果として内覧機会が減り、売却が不利になる可能性があります。
Q2. 囲い込みは違法ですか？
A. 明確に禁止されている行為もありますが、判断が難しいケースもあります。重要なのは透明性の確保です。
Q3. REINSとは何ですか？
A. 不動産会社間で物件情報を共有するシステムです。登録されることで広く紹介されます。
Q4. どうやって確認できますか？
A. 登録証明書の提示を依頼することで確認できます。
Q5. 内覧が少ない場合は囲い込みですか？
A. 可能性の一つです。ただし価格や条件も影響するため総合的に判断が必要です。
Q6. 一番効果的な対策は何ですか？
A. REINS登録の確認です。ここで公開範囲が決まります。
Q7. 一般媒介の方が良いですか？
A. 一概には言えませんが、専任媒介の方が管理と透明性のバランスが良いケースが多いです。
Q8. 広告掲載は関係ありますか？
A. 大きく関係します。露出が少ないと囲い込みと同様の結果になります。
Q9. 報告頻度はどれくらい必要ですか？
A. 週1回以上が目安です。進捗を把握することが重要です。
Q10. 一番重要なポイントは何ですか？
A. 情報公開の範囲です。ここで結果が決まります。
動画でさらに詳しく知る
囲い込み対策について動画で詳しく解説しています。
https://www.youtube.com/@Cloudten-h6r
まとめ
囲い込み防止は売却成功の前提です。
■ 重要ポイント
・REINS登録確認
・ポータル掲載
・内覧数チェック
・定期報告
👉最終判断
「公開で決まる」
会社概要
会社名：株式会社クラウドテン（Cloud10 Inc.）
所在地：東京都豊島区池袋2丁目17-8 天翔オフィス池袋西口ANNEX310
TEL：03-6736-4764
FAX：050-3535-1400
定休日：水曜・日曜
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宅建業免許：東京都知事(1)第112567号
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